قیمت ویلا در عمان

قیمت ویلا در عمان طی سال‌های اخیر فراز و نشیب‌های زیادی را تجربه کرده است. درحالی‌که شاخص کلی قیمت املاک مسکونی در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴ کاهش یافت، بخش ویلاها توانست رشد قیمتی قابل‌توجهی را ثبت کند. این روند مثبت قیمت ویلا در عمان نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران و خریداران به‌دنبال گزینه‌های مستقل و لوکس با ارزش افزوده بالا هستند. با توجه به تنوع مناطق و پروژه‌های گردشگری و مسکونی در استان‌های مختلف عمان، قیمت ویلاها از نظر متراژ، امکانات و نوع مالکیت بین بازه‌های متفاوتی قرار دارد. در ادامه به بررسی عوامل تأثیرگذار، چارچوب حقوقی، تفکیک قیمتی مناطق کلیدی، مثال‌های موردی، فرایند خرید و تأمین مالی، بازده اجاره، چشم‌انداز آینده و نکات کاربردی برای سرمایه‌گذاران می‌پردازیم. با سمالند همراه باشید.

چهارچوب حقوقی مالکیت ویلا در عمان

برای خریداران خارجی، پیش‌از هر تصمیمی مهم است که با قوانین مالکیت آشنا شوند. در عمان، دو نوع مالکیت اصلی وجود دارد:

1. ویلاهای تحت مالکیت قطعی (Freehold) فقط در «مجتمع‌های یکپارچه گردشگری» یا ITCها مجاز هستند. این مناطق از سوی دولت برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی تعیین می‌شوند و اجازه می‌دهند خریداران ۱۰۰ درصد مالکیت را در اختیار داشته باشند.
2. در خارج از محدوده ITC، تنها حق انتفاع (Leasehold) با دوره‌های مشخص (۵۰ تا ۹۹ سال) اعطا می‌شود که پس‌از پایان قرارداد، ملک به مالک اصلی بازمی‌گردد.

در خصوص قوانین مربوط به ITC  و در مورد انواع ملک در عمان برای خرید، باید دقت کرد که اگر خریدار ظرف چهار سال پس‌از خرید هیچ اقدام عمرانی یا ساخت‌وساز نکند، ممکن است وزارت مسکن زمین را مجدد به مزایده بگذارد. همچنین مالکیت قطعی این امکان را فراهم می‌کند تا خریدار و خانواده نزدیکش (همسر، فرزندان و والدین) بتوانند برای ویزای اقامت اقدام کنند.

روندهای قیمتی ویلاها

به‌طورکلی، قیمت ویلا در عمان در سه‌ماهه اول ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل با رشدی ملموس مواجه شد. درحالی‌که قیمت آپارتمان‌ها بیش‌از ۱۷ درصد سقوط کرد، ویلاها توانستند ۰.۸ درصد افزایش قیمت را تجربه کنند.

طی سه‌ماهه سوم همان سال نیز قیمت ویلا در عمان رشدی ۲.۵ درصد سالانه و ۳.۵ درصد فصلی داشت. این آمار نشان می‌دهد بازار ویلا برخلاف سایر بخش‌های مسکن، تمایل به رشد و ثبات بیشتری از خود نشان می‌دهد.

عوامل تأثیرگذار بر قیمت ویلا در عمان

قیمت ویلا در عمان تابع مجموعه‌ای از عوامل متنوع است. نخست، موقعیت جغرافیایی نقش کلیدی دارد؛ نزدیکی به ساحل یا مراکز توریستی موجب افزایش ارزش می‌شود. دوم، نوع مالکیت (Freehold یا Leasehold) تا ۲۰–۳۰ درصد بر قیمت اثر می‌گذارد. سوم، متراژ و تعداد خواب ویلا اهمیت دارد و هرچه بزرگ‌تر و مجهزتر، قیمت نهایی افزایش می‌یابد.

چند عامل مهم دیگر نیز وجود دارند که در تعیین قیمت نهایی نقش‌آفرین هستند:

• امکانات مجتمع: وجود استخر خصوصی، فضای سبز، باشگاه ورزشی و مارینا می‌تواند تا ۲۰–۳۰ درصد به ارزش افزوده بیفزاید.
• کیفیت ساخت و متریال: بهره‌گیری از متریال بین‌المللی با استانداردهای بالا، موجب افزایش قابل‌توجه قیمت می‌شود.
• اقتصاد کلان و نرخ بهره: افزایش نرخ بهره بانکی ممکن است تقاضای وام مسکن را کاهش و بازار فروش را تحت‌تأثیر قرار بدهد.
• هزینه‌های جانبی: هزینه ثبت سند (۳ درصد ارزش ملک) و عوارض دولتی بر مجموع هزینه‌ها افزوده می‌شود.

قیمت ویلا در عمان در مناطق مختلف

قیمت ویلا در عمان به‌وضوح وابسته به منطقه است. برای درک بهتر، میانگین قیمت در چهار منطقه شاخص را مرور می‌کنیم:

1. در Al Mouj Muscat که یکی از لوکس‌ترین ITCها به شمار می‌آید، ویلاهای چهارخوابه با مساحت حدود ۲۷۶ متر مربع از ۲۷۵ هزار تا بیش‌از ۱,۴۸۰,۰۰۰ ریال عمانی قیمت‌گذاری می‌شوند. تنوع امکانات از ساحل خصوصی تا زمین گلف و مارینا، این منطقه را به یکی از گران‌ترین مقاصد تبدیل کرده است.
2. در Muscat Hills شهرک گلف مسقط، ویلاهای سه خواب با حدود ۳۰۸ متر مربع مساحت از ۱۸۵ هزار ریال شروع می‌شوند و ویلاهای شش‌خوابه با ۵۰۰ متر مربع تا ۴۵۰ هزار ریال نیز معامله می‌شوند .
3. منطقه Jebel Sifah با چشم‌اندازی رو به خلیج فارس، سه‌خوابه‌ها را در حدود ۱۷۶,۸۰۰ ریال و پنج‌خوابه‌ها را تا ۳۴۰ هزار ریال برای پنج‌خوابه‌های بزرگ‌تر عرضه می‌کند که نشان از جذابیت تفریحی و سرمایه‌گذاری آن دارد .
4. در Hawana Salalah به‌دلیل توسعه گردشگری در صلاله، ویلاهای دوخوابه حدود ۱۴۰ هزار ریال عمانی و ویلاهای چهارخوابه تا ۳۳۸,۵۵۲ ریال قیمت دارند .

چند پروژه برجسته در عمان وجود دارند که به‌خوبی نمایانگر تنوع بازار و قیمت ویلا در عمان هستند؛ مثلاً در Al Mouj Muscat، طراحی لوکس و امکاناتی همچون مارینا سرپوشیده و ساحل خصوصی، ویلاها را به سطحی ممتاز ارتقا داده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران این منطقه را برای خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) انتخاب می‌کنند تا از تخفیفات اولیه بهره‌مند شوند.

Muscat Hills با تمرکز بر سبک زندگی گلف ریزورت، ویلاهایی در میان زمین‌های سبز و باشگاه گلف فراهم کرده است که تجربه‌ای متفاوت از زندگی شهری دارد.

در سواحل Jebel Sifah، چشم‌انداز خیره‌کننده خلیج فارس و امکانات تفریحی آبی، این منطقه را برای خریداران تفریحی و سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت جذاب کرده است.

Hawana Salalah نیز به‌خاطر نزدیکی به جاذبه‌های طبیعی و زیرساخت‌های گردشگری در صلاله، ویلاهایی با قیمت‌های رقابتی و جاذبه‌های فرهنگی منحصربه‌فرد عرضه می‌کند.

فرایند خرید ویلا در عمان

خرید ویلا در عمان یک روند چندمرحله‌ای است که آگاهی از آن می‌تواند ریسک‌های احتمالی را کاهش بدهد. ابتدا باید واحد موردنظر را از طریق آژانس‌های رسمی رزرو و پیش‌پرداخت را به حساب توسعه‌دهنده واریز کنید. در مرحله بعد، قرارداد فروش (SPA) تنظیم و براساس جدول اقساط، پرداخت‌ها ادامه می‌یابد.

پس‌از تکمیل پرداخت‌ها، سند نهایی «ملکیه» در وزارت مسکن ثبت و هزینۀ ثبت معادل ۳ درصد ارزش ملک توسط خریدار پرداخت می‌شود.

برای تأمین مالی نیز معمولاً تا ۷۰–۸۰ درصد ارزش ملک از سوی بانک‌های معتبر عمان با نرخ بهره‌ای حدود ۵–۶ درصد سالانه وام مسکن اعطا می‌شود. در فوریۀ ۲۰۲۵، قراردادهای رهنی در عمان ۲۰۰٫۱ میلیون OMR ارزش داشت که بیانگر استقبال سرمایه‌گذاران از تأمین مالی رسمی است .

بازده اجاره و جریان نقدی

برای سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال درآمد مستمر هستند، بازار اجاره ویلا در عمان جذابیت دارد. در مناطق ساحلی مسقط، ویلاهای لوکس پنج‌خوابه اجاره‌ای بین ۲٬۵۰۰ تا ۳٬۳۰۰ OMR در ماه دارند.

با فرض قیمت خرید ۴۰۰,۰۰۰ OMR و متوسط اجاره ماهانه ۳٬۰۰۰ OMR، بازده سالانه خالص (Gross Yield) حدود ۹ درصد خواهد بود که در مقایسه با بازار خاورمیانه رقمی مطلوب به شمار می‌آید. این بازده می‌تواند با بهینه‌سازی هزینه‌های نگهداری و خدمات مشترک تا حدی افزایش بیاید.

چشم‌انداز آینده‌ قیمت ویلا در عمان و نکات سرمایه‌گذاری

عمان در راستای «راهبرد ۲۰۴۰» بر توسعه گردشگری، صنایع نفتی و تنوع اقتصادی تمرکز دارد. پروژه‌هایی مانند توسعه بندر دوکوم و منطقه آزاد ظفار، تقاضای ویلاهای ساحلی را در سال‌های آینده افزایش خواهد داد؛ بنابراین درمورد خرید ویلا در عمان به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود:

• در فصل‌های پاییز و زمستان (Q3–Q4) برای خرید آف‌پلن اقدام کنند؛ چراکه اغلب تخفیف‌ها و شرایط ویژه عرضه می‌شود.
• پروژه‌های ITC را برای مالکیت Freehold در اولویت قرار بدهند تا از منافع ملکی و ویزای اقامت بهره‌مند شوند.
• هزینه‌های جانبی نظیر ثبت سند و نگهداری سالانه را در محاسبه بازده سرمایه‌گذاری لحاظ کنند.

بازار ویلا در عمان ترکیبی از چشم‌انداز طبیعی، زیرساخت‌های گردشگری و چارچوب قانونی جذاب برای سرمایه‌گذاران خارجی و داخلی فراهم می‌کند. تنوع قیمت ویلا در عمان در مناطق مختلف فرصتی ممتاز برای هر طیف از خریداران از جست‌وجوگران زندگی لوکس تا سرمایه‌گذاران به‌دنبال بازده اجاره‌ای، فراهم ساخته است.

سؤالات متداول

• بهترین مناطق برای خرید ویلا در عمان کجاست؟
  منطقه القروم، مدینه السلطان قابوس، العزیبه و خلیج مسقط انتخاب های هوشمندانه ای برای خرید ویلا در عمان هستند.

• قیمت ویلا در عمان چقدر است؟
  یک ویلای پنج خوابه مستقل در القروم، با مساحت ۴۳۶ متر مربع باید ۱۹۵۰۰۰ ریال عمان هزینه دارد. از طرفی هزینه خرید ویلای ۵ خوابه در مدینه قابوس حدود ۱۷۵۰۰۰ ریال عمان خواهد بود.

• آیا امکان پیش‌خرید (آف‌پلن) ویلا در پروژه‌های شاخص وجود دارد؟
  بله، بیشتر توسعه‌دهندگان طرح‌های آف‌پلن با تخفیفات ۱۰–۲۰ درصد و شرایط پرداخت اقساطی دارند که برای سرمایه‌گذاران مناسب است.