شهرک‌های ITC چیست؟

آیا تابه‌حال نام «شهرک‌های ITC» یا همان Integrated Tourism Complexes را شنیده‌اید و کنجکاو شده‌اید که دقیقاً چیستند و چه فرصت‌هایی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران خارجی فراهم می‌کنند؟ در کشورهایی مثل عمان، این شهرک‌ها بر پایه قوانین خاصی شکل گرفته‌اند تا شهروندان غیرعمانی نیز بتوانند مالکیت ملک یا زمین را در نواحی مشخص به دست بیاورند. این شهرک‌ها نه‌تنها اقامتگاه‌های مدرن و مجهز برای زندگی و تفریح دارند، بلکه بستر امنی برای سرمایه‌گذاری‌های کلان خارجی را هم ایجاد کرده‌اند. اگرچه نام‌هایی مثل «الموج مسقط» معمولاً نماد این شهرک‌ها به شمار می‌آیند؛ اما مفهوم کلی ITC بسیار گسترده‌تر از یک مجموعه تفریحی صرف است. اکنون در ادامه می‌خواهیم دقیق‌تر بررسی کنیم که شهرک‌های ITC چه مواردی هستند، چه مزایا و چه قوانین یا محدودیت‌هایی دارند؛ پس با ما همراه باشید.

شهرک‌های ITC در عمان

شهرک‌های ITC یا Integrated Tourism Complexes، پروژه‌هایی هستند که دولت عمان (و بعضی دیگر از کشورهای همسایه) برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی راه‌اندازی کرده است. براساس «قانون مالکیت خارجی املاک در شهرک‌های گردشگری یکپارچه» که در عمان تحت عنوان Sultani Decree 12 of 2006 شناخته می‌شود، این امکان برای اتباع خارجی مهیا شده است که بتوانند زمین یا ملک را به‌صورت ۱۰۰ درصد در این شهرک‌ها خریداری کنند. مهم‌ترین نکته این است که این مالکیت می‌تواند شامل کاربری‌های مسکونی یا تجاری شود و در عمل حق استفاده طولانی‌مدت (Usufruct) یا حتی نزدیک به مالکیت کامل برای خریداران خارجی فراهم می‌شود.

جالب اینجاست که مفهوم ITC چیزی فراتر از یک اقامتگاه تفریحی ساده است. در واقع توسعه‌دهندگان این پروژه‌ها، معمولاً با دولت عمان یک توافق‌نامه توسعه  (Development Agreement)منعقد می‌کنند تا زمین‌هایی که در اختیارشان قرار گرفته را برای ساخت مجموعه‌های گردشگری، توریستی، تجاری و مسکونی به کار بگیرند. الموج مسقط از قدیمی‌ترین نمونه‌های بارز یک ITC در عمان به‌شمار می‌آید که مسکن و فضای سبز و امکانات تفریحی گسترده‌ای را در خود جای داده است. برخی از شهرک‌های ITC در عمان عبارت‌اند از:

• الموج مسقط: یکی از شناخته‌شده‌ترین شهرک‌های ITC در مسقط؛
• مسقط هیلز: شهرکی با طراحی مدرن و امکانات رفاهی کامل؛
• جبل سیفه: شهرکی با امکانات متنوع مسکونی و تفریحی؛
• هوانا صلاله: مجتمعی توریستی در شهر صلاله با امکانات متنوع؛
• مسقط بی: شهرکی با امکانات مدرن و طراحی منحصربه‌فرد؛
• شهرک یتی: یکی از جدیدترین و رو به رشدترین مناطق ITC در مسقط.

در ادامه نگاهی به برخی از محبوب‌ترین مناطق itc عمان می‌اندازیم:

الموج: اولین و محبوب‌ترین شهرک ITC عمان

الموج اولین شهرک ITC در عمان است که در سال ۲۰۰۶ توسط شرکت اماراتی ماجد الفطیم در غرب مسقط تأسیس شد. این شهرک بیش‌از ۲۵ هزار نفر سکنه از ملیت‌های مختلف دارد و یکی از پیشرفته‌ترین شهرک‌های مسکونی و گردشگری عمان محسوب می‌شود. الموج با داشتن زیرساخت‌های کامل، تجربه‌ای از زندگی لوکس و مدرن را دارد و به همین دلیل خرید ملک در شهرک الموج به یکی از پرطرفدارترین مناطق برای سرمایه گذاران تبدیل شده است. امکانات الموج عبارت‌اند از:

• فضای سبز گسترده و پارک‌ها برای پیاده‌روی و تفریح؛
• زمین‌های گلف استاندارد بین‌المللی که توجه علاقه‌مندان به این ورزش را جلب کرده است؛
• مراکز خرید مدرن و هتل‌های لوکس که سبک زندگی پیشرفته‌ای را برای ساکنان فراهم کرده است؛
• انواع خانه‌ها شامل آپارتمان‌ها، تون هاوس‌ها، ویلاها و منشن‌های لوکس.

امروزه بیش‌از ۸۰ درصد املاک این شهرک فروخته شده‌اند و ۲۰ درصد باقی‌مانده نیز به‌زودی در دسترس قرار خواهند گرفت. بااین‌حال، به‌دلیل قدیمی‌بودن برخی از املاک، سرمایه‌گذاران جدید بیشتر به‌دنبال خرید واحدهای نوساز یا پروژه‌های آف‌پلن (پروژه‌های در حال ساخت) هستند.

مسقط بی‌و آیدا: شهرک‌های لوکس در شرق مسقط

در کنار الموج، دو شهرک مسقط بی‌و آیدا در شرق مسقط به‌عنوان گزینه‌های محبوب سرمایه‌گذاری و زندگی برای خارجی‌ها مطرح هستند. این مناطق از نظر جغرافیایی به دریای عمان نزدیک‌تر هستند و آب‌وهوای بهتری دارند. برخلاف غرب مسقط که بافت شهری توسعه‌یافته‌تری دارد، شرق مسقط بیشتر با کوهستان احاطه شده است و شباهت زیادی به مناطق ییلاقی دارد. ویژگی‌های اصلی پروژه مسقط بی‌و آیدا عبارت‌اند از:

• دسترسی آسان به ساحل اختصاصی و امکانات دریایی؛
• ساختار مدرن با چشم‌اندازهای طبیعی خیره‌کننده؛
• وجود پروژه‌های آف‌پلن با قیمت‌های رقابتی؛
• امکان سرمایه‌گذاری با هدف اجاره ملک به گردشگران و مهاجران.

پروژه ترامپ: آینده‌ای درخشان برای سرمایه‌گذاران

پروژه ترامپ یکی از جدیدترین و بزرگ‌ترین پروژه‌های ITC در عمان است. این پروژه که در حال ساخت است، ۵ میلیون مترمربع مساحت دارد و با توجه به پیش‌بینی‌های رشد اقتصادی خاورمیانه در سال‌های ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰، یکی از مهم‌ترین مناطق لوکس و قابل‌سکونت برای خارجی‌ها خواهد بود. برخی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد این پروژه عبارت‌اند از:

• وجود هتل‌های ۷ ستاره ترامپ که کیفیت خدمات بسیار بالایی دارند؛
• ارتفاع ۱۴۰ متری و چشم‌انداز کوهستانی و دریایی فوق‌العاده؛
• ساخت واحدهای مدرن با معماری پیشرفته و امکانات رفاهی سطح بالا؛
• فرصت عالی برای سرمایه‌گذاری و دریافت بازده بالا در آینده.

جذابیت‌های زندگی در شهرک‌های ITC

اگر از خود می‌پرسید که چرا بسیاری از اتباع خارجی، این شهرک‌ها را به محل سکونت یا سرمایه‌گذاری ترجیح می‌دهند، شاید مهم‌ترین دلیلشان امکانات لوکس و راحتی زندگی باشد که در این شهرک‌ها فراهم می‌شود. طبق قوانین و دیدگاهی که دولت عمان در زمینه توسعه گردشگری دارد، هر یک از این مجتمع‌ها باید یک سری امکانات متمایز داشته باشند؛ از زمین گلف و تنیس گرفته تا پارک‌های بزرگ، استخرهای تفریحی، مراکز خرید و رستوران‌های متنوع. این‌گونه است که زندگی در یک ITC فراتر از «خانه داشتن» تعریف می‌شود؛ یک جامعه پویا که حس آرامش و رفاه را توأمان انتقال می‌دهد! برخی امکانات متداول در شهرک‌های ITC عمان عبارت‌اند از:

• طراحی معماری مدرن با سیستم‌های ایمنی پیشرفته و تأسیسات فنی هوشمند؛
• وجود فضای سبز و چشم‌اندازهای چشمگیر در کنار دریا یا کوهستان؛
• زمین‌های ورزشی مانند گلف، تنیس یا باشگاه‌های ورزشی مدرن؛
• مراکز تجاری و فروشگاه‌های برندهای بین‌المللی؛
• امکانات فرهنگی و هنری مثل سالن‌های نمایش یا رویدادهای مرتبط.

قوانین مالکیت در ITCها

براساس قانون ITC (Sultani Decree 12 of 2006)، اتباع خارجی می‌توانند در این شهرک‌ها اقدام به خرید و فروش ملک کنند؛ اما نکته مهم، درک تمایز میان ملک آزاد و حق انتفاع یا Usufruct است. به‌طور خلاصه:

• ملک آزاد: در برخی پروژه‌های ITC، مالکیت مشابه شهروندان عمانی در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد. این مدل بیشتر در املاک آماده تحویل مشاهده می‌شود.
• حق انتفاع (Usufruct): در مواردی که زمین یا ملک تازه در حال ساخت است، خریدار به‌نوعی یک قراردادی بلندمدت (مثلاً ۵۰ سال با امکان تمدید تا ۹۹ سال) منعقد می‌کند و اجازه دارد سازه را بسازد، بفروشد یا اجاره بدهد.

طبق قوانین موجود، اگر خریدار در مدت ۴ سال (قابل تمدید) ملکی را که در ITC می‌خرد تکمیل نکند، وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری می‌تواند آن ملک را به‌صورت مزایده به فروش بگذارد. این قاعده باعث می‌شود خریداران در پروژه‌ها صرفاً برای «احتکار زمین» وارد نشوند و واقعاً به‌دنبال عمران و ساخت باشند.

تحولات قانونی اخیر برای تسهیل مالکیت خارجی

در طول دو دهه گذشته، دولت عمان چند گام مهم برای بهبود جذابیت سرمایه‌گذاری خارجی برداشته است. مواردی همچون:

• اصلاح قوانین قدیمی مالکیت: با تصویب Sultani Decree 24 of 1995 و بعدتر Sultani Decree 76 of 2010، میزان مشارکت سهامداران خارجی در شرکت‌های فعال در حوزه املاک افزایش یافت و محدودیت مالکیت برای افراد خارجی نیز کاهش پیدا کرد.
• رشد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک (REIF): به‌موجب Ministerial Decision 95 of 2017، شرکت‌های خارجی می‌توانند به‌صورت کامل بر برخی از دارایی‌های تحت مالکیت این صندوق‌ها کنترل داشته باشند؛ مشروط بر اینکه ملک موردنظر برای مقاصد تجاری یا گردشگری استفاده شود.
• حمایت از سرمایه‌گذاری بلندمدت: قانون Foreign Capital Investment Law نیز به خارجی‌ها اجازه می‌دهد ۱۰۰ درصد سهام کسب‌وکار خود را در عمان داشته باشند. همین موضوع همگرایی خوبی با حقوق مالکیت در ITCها دارد و کارآفرینان می‌توانند یک مجموعه کاملاً خصوصی در عمان راه‌اندازی کنند.

چالش‌ها و محدودیت‌ها

با وجود فرصت‌های جذاب در شهرک‌های ITC، باید به برخی محدودیت‌ها و ریسک‌ها هم توجه کرد:

• مناطق ممنوعه: طبق Sultani Decree 29 of 2018، اتباع خارجی هنوز حق خرید ملک در مناطق حساس (مثلاً حوالی پایگاه‌های نظامی، مناطق باستانی یا جزایر راهبردی) را ندارند.
• قید زمان برای ساخت: همان‌طور که اشاره شد، اگر مالک نتواند طی ۴ سال پروژه را تکمیل کند، احتمال ازدست‌دادن حق انتفاع وجود دارد.
• هزینه‌های بالای نگهداری: زندگی در یک شهرک لوکس با امکانات متعدد، هزینه‌های شارژ، مدیریت و مالیات احتمالی خاص خود را دارد که باید درنظر گرفته شود.

آینده شهرک‌های ITC در عمان

به نظر می‌رسد دولت عمان همچنان به‌دنبال توسعه شهرک‌های ITC است؛ چراکه این الگو نه‌تنها باعث ورود سرمایه خارجی می‌شود، بلکه باعث رونق گردشگری، ایجاد فرصت‌های شغلی و رشد اقتصادی منطقه نیز هست. نمونه موفق الموج یا پروژه‌هایی مانند مسقط بی‌(Muscat Bay) و جبل صیفه (Jebel Sifah) نشان می‌دهند استقبال خریداران و سرمایه‌گذاران خارجی در حال افزایش است. درعین‌حال، گسترش قوانین مالکیت یا اعطای اقامت بلندمدت به خریداران ملک در چنین پروژه‌هایی، بستر را برای آینده‌ای پایدارتر فراهم می‌کند.

بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر روند تسهیل مالکیت خارجی و عرضۀ تسهیلات مالی ادامه بیاید، احتمالاً در سال‌های پیش‌رو شاهد افتتاح پروژه‌های ITC بیشتری خواهیم بود. چنین روندی نه‌تنها به نفع دولت و اقتصاد عمان خواهد بود، بلکه می‌تواند پاسخگوی تقاضای رو به رشد اتباع خارجی باشد که به‌دنبال زندگی آرام و باکیفیت در کنار امکانات تفریحی مطلوب هستند.

شهرک‌های ITC در عمان که یکی از بهترین کشورها برای خرید ملک است، الگویی نوین از ترکیب گردشگری، سرمایه‌گذاری و سکونت را فراهم می‌کنند. از پروژه‌های باسابقه نظیر الموج مسقط گرفته تا طرح‌های تازه، همگی نشان می‌دهند که این کشور چگونه سعی در جذب خارجی‌ها و حفظ منافع ملی خود دارد. با آشنایی بهتر از قوانین، فرصت‌ها و ریسک‌های موجود، می‌توانید تصمیمی آگاهانه برای سرمایه‌گذاری یا زندگی در این شهرک‌ها بگیرید.